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如何避免买到小产权房小产权房风险分析

发布时间:2021-01-07 20:28:57 阅读: 来源:灯盘厂家

摘要: 所谓小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。

所谓小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。

而我们一般购买的普通商品房都属于大产权房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。

“小产权房”主要有三种情形:

一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;

另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

最后一种是各类农业园或养老院的别墅,这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。

一位行业内专家告诉中国房地产报记者:“很简单,小产权房一般在城乡结合部出现得比较多,这些地方处于农业用地与城市建设用地结合处,处于尴尬地带。另外,在工业园区、产业园区比较发达的地方也有这种趋势。”

业主分辨不清是小产权房可以钻空子的原因之一,一定程度上还包括业主贪图小产权房的便宜。当然,开发商的“别有用心”,也导致小产权房“野火烧不尽,春风吹又生。”例如,深圳城中村的长期存在,开发商就看中了它的增值模式,把目光聚焦在旧改和租售小产权房上。

在上述专家看来,从购买者角度上,国家是禁止去购买小产权房的,因为小产权房建立在一个错误土地使用制度上,背后是存在问题的。还有一些开发商抱有小产权房转正的想法,大体上国家都要进行严厉打击。事实上,对于既往小产权房,政府会审慎对待,会考虑当地住房实际要求和相应法律。因此,购买小产权房风险必然不小。一旦购买此类房屋,在财政、房屋转让、流通等方面都是没有权益保障的。甚至,小产权房的存在对于国家来说,可能面临土地出让金以及相应税费的流失,政府是严厉禁止的。

购买小产权房还需要承担一定的风险。

第一:没有五证

这类住房是建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保证。也就是说,购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。

第二:拆迁难补偿

除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于违章建筑,如果被拆除,业主也不会得到拆迁安置补偿。

第三:质量难保证

房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

第四:配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。

第五:遗赠麻烦

由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义,是“小产权房”目前普遍的运作模式,具有打擦边球的性质。

如何解决小产权房遇到的问题。

专家观点针对小产权房的处置,对已建成未入住的建议禁止销售;对已入住的,要等国家政策出台后再行处置;对在建在售的,在停建、停售基础上,以不形成小产权房事实为基本处理原则,能拆除的拆除,能退还的退还;对严重违反规划或建筑质量不合格存在安全隐患的在建项目依法 拆除。总体来说,政府可以强制回购小产权房,在一些用地属性比较紧张的地方改为其他用地,对于小产权房社区比较密集的地方,转为租赁住房,这样造成的矛盾相对比较小,有利于社会稳定。

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